佘宗明/文
【資料圖】
這兩天,“ 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的消息在網(wǎng)上熱傳,珠海市金灣區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,該項目采取的降價推盤做法是合理的市場行為,此后珠海市住建局相關(guān)工作人員又對所謂“五折賣房”的說法進(jìn)行了辟謠和澄清,稱網(wǎng)傳最高的備案價是兩年前的價格。對照今年7月的新盤備案價,其樓盤售價仍在“不低于備案價格的85%”的區(qū)間。
雖然談不上“半價促銷”,但降價推盤是事實(shí)。跳出個案看,在很多地方,房價“限跌”的政策口徑都在松開。如四川雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),就明確“全力支持房企開展商品房團(tuán)購活動,開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍”,以“團(tuán)購優(yōu)惠價”的方式對“限跌令”松了道口子,這被輿論視作打響了政策性降房價的第一槍。據(jù)不完全統(tǒng)計,同樣明確了可給團(tuán)購優(yōu)惠價格的,還有長春、黃岡、巴中、普洱、銅陵、桐廬、沈陽、中山、太原等地。
8月20日,《中國房地產(chǎn)報》發(fā)表文章《房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》,文中提到政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松、降”三個字展開,“?!奔幢7科筚Y金鏈、保交樓;“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策;“降”即降低購房成本,包括降首付、降稅費(fèi)、降房價,特別是降房價,應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán),允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救,以盡快回籠資金。這也被很多人置于“信號體”下解讀。
房價有漲跌,原本很正常?!吧唐贩可唐贩俊保孔颖揪褪巧唐?,受供需關(guān)系因素影響不可避免??涩F(xiàn)在看,房價漲跌的“按鈕”并不在房企手上——早在2021年8月,湖南岳陽市就發(fā)布了全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”;同月,遼寧沈陽多部門也對樓盤降價房企展開約談,江蘇江陰發(fā)文嚴(yán)禁低價傾銷、打價格戰(zhàn)。下發(fā)“限跌令”的,還有株洲、桂林、菏澤、昆明、唐山、張家口、蕪湖等數(shù)十個城市。
去年8月,合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡,結(jié)果被定性為非法銷售,直接被叫停。今年5月,昆山兩家房企因為“擅自大幅度降價銷售”,被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開通報批評并處罰。
“限跌”成為政策工具箱里的調(diào)控利器,通常是出于兩個因素考慮:第一,樓盤降價可能引發(fā)“踩踏”,導(dǎo)致部分購房者“斷供棄房”,造成樓市擾動,加劇銀行壞賬風(fēng)險;第二,房價跌了,可能影響地方土地財政收入??瓷先?,“限跌”奉行的是“穩(wěn)”字訣,是穩(wěn)樓市的大招,能避免樓市大漲大跌。
可歸根結(jié)底,“限跌”非但難以阻止房價下跌、避免買地收入下滑,還會抑制真實(shí)需求——從供給側(cè)維度看,除了房子品質(zhì)外,最能影響需求的莫過于房價。不允許降房價,必然會以“人為遏制需求-增加購房人負(fù)擔(dān)-降低樓市流動性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng),阻斷供需的動態(tài)平衡,損害樓市的長期穩(wěn)定。此前很多地方推購房補(bǔ)貼、提貸款額度,都在對沖“限跌”的效力。
到了今天,“限跌”做法更是不合時宜:現(xiàn)在樓市的主要問題已不是過熱,而是過冷。將過去在市場過熱階段的短期化做法沿用到過冷階段,而非盡早邊際優(yōu)化,本質(zhì)上是刻舟求劍。
有幾個數(shù)據(jù)需要被正視:從房企銷售數(shù)據(jù)看,2023年1至7月,TOP100房企銷售總額為39944.0億元,同比下降4.6%,增幅相比上月下降4.7個百分點(diǎn),其中7月單月銷售額同比下降34.1%,環(huán)比下降33.8%;從房企運(yùn)行情況看,目前房企100強(qiáng)中,46家出了問題,前30強(qiáng)房企20家爆雷,TOP10中民營房企只剩龍湖一根獨(dú)苗,就連碧桂園這類“三道紅線”全轉(zhuǎn)至綠檔的標(biāo)桿性民營房企都拉響警報;從房企融資情形看,據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和地方國企為主,國企融資占比約92.60%,半數(shù)民營房企在上半年沒有債券融資。
當(dāng)此之時,再不“允許降房價”就晚了,放開那些房價“限跌令”,已成“7·24政治局會議”中“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的應(yīng)有之義。在房企們資金壓力大、有的房企已被“抬進(jìn)ICU”的背景下,“限跌令”若遲遲不退出,只會是阻斷房企斷臂求生的自救之路,最終以抑制風(fēng)險的名義制造出更大的風(fēng)險。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市中,新房環(huán)比下跌的城市49個,也即70%的城市房價在跌,同比下跌的城市44個,也即63%的城市新房價格至少低于一年前。這表明,強(qiáng)行“限跌”可能適得其反——房價要跌時,你攔也攔不住。
說白了,放開“限跌”,其實(shí)就是要在給房企“輸氧”的同時,也松開遏在房企脖子上的那只手:如果說,“三支利箭”從信貸、債券、股權(quán)三大融資政策上給房企以支持是“輸氧”,那放開以“限跌”為典型的強(qiáng)干預(yù)式限制性措施,就是讓房企們能更自主地呼吸。
將“限跌”該松開就松開,不是“救”而是“糾”,也就是政策糾偏。樓市冷熱固然受制于市場周期性規(guī)律,但至少不該用非市場化的政策限制為樓市流動性“添堵”。將那些短期措施長期化,帶來的只會是供需的扭曲、樓市的畸形。
對公眾特別是購房者而言,也需要打破房子只漲不跌的預(yù)期,學(xué)會消化和接受“房價有漲必有跌”的規(guī)律。從部分地方以往開發(fā)商一降價就出現(xiàn)“房鬧”的情況看,很多人理性認(rèn)知樓市這門課還得補(bǔ)上。
沒有只漲不跌的市場,樓市也不例外,就算是“限跌”也難以改變這點(diǎn)。而著眼當(dāng)前形勢看,放開“限跌”,已是箭在弦上,不得不發(fā)。
(作者系資深媒體人)
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