團(tuán)購買房跌幅不受限，雅安市迂回取消“限跌令”？專家：沒有銷量死守價格無意義
本報（chinatimes net cn）記者于麗麗李貝貝北京報道近日，四川省雅安
2023-08-20 06:26:26
近日，四川省雅安市經(jīng)開區(qū)發(fā)布的一則通知引發(fā)多方關(guān)注，通知提到以團(tuán)購形式買房，房企團(tuán)購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例。有專家表示，其實就是不再“限跌”了。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，去年下半年曾有近20個市（縣）發(fā)布通知，控制房價下跌幅度。3個月前，網(wǎng)絡(luò)上傳出的一份紅頭文件顯示，昆山市兩項目因“擅自大幅度降價銷售、擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序”而受到處罰。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在有些城市因大幅降價而被處罰之際，雅安市經(jīng)開區(qū)此舉是為房企“降價促銷”撕開一道口子。
【資料圖】
有專家對本報記者表示，如果沒有成交量，只是死守住價格，對市場沒有實際意義。也有專家表示，只要不是惡意干擾，可以把價格調(diào)整交給市場。
專家：限制價格本身就是非市場手段
近日，雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局、雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)財政金融局等部門發(fā)布《支持剛性和改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十五條措施》的通知。
在第六條措施中，雅安市經(jīng)開區(qū)提到：全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極開展針對黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購買商品房的團(tuán)購活動，開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年5月至2022年12月，全國有近20個市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，就在有些城市的房企因過度降價被“以擾亂市場秩序”原因叫停之際，四川省雅安市經(jīng)開區(qū)的舉措，是為開發(fā)商降價促銷撕開了一個口子。
3個月前，網(wǎng)絡(luò)上傳出一份《關(guān)于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報》的文件。
文件提到，昆山嘉寶昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。
文件顯示，昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已要求上述兩公司立即整改，并暫時關(guān)閉網(wǎng)簽，還將其不良行為計入年度誠信檔案。
值得注意的是，雅安市經(jīng)開區(qū)關(guān)于團(tuán)購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅限制比例范圍的提法，是從前其他所有城市都未曾提過的。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對本報記者表示，團(tuán)購價格不計入備案價格跌幅比例范圍，其實就是不再“限跌”了。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，但這也不能理解為是鼓勵降價，也可以說是針對團(tuán)購給出的更大優(yōu)惠。之所以如此操作，可以看出，零售時的價格優(yōu)惠力度已不足以打動購房者，因此希望團(tuán)購中進(jìn)行更大力度的優(yōu)惠，以刺激購房。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房企在獲取商品住房預(yù)售許可證的同時，需提交預(yù)售價格以及變動的幅度等商品住房預(yù)售方案給當(dāng)?shù)毓芾聿块T。通常來說，售價一般在備案價的上下10%浮動，不能低于備案價的10%。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟接受《華夏時報》記者采訪時分析，現(xiàn)在的市場情況下，鼓勵剛性和改善性需求是主要趨勢，因此一些城市以各種形式針對不同消費人群刺激購房。部分三四線城市過去發(fā)布的一些不合時宜的限制性措施是可以退出的，尤其是針對價格、資格的限制。但不必特定理解為限制性措施退出，因為不同形式、不同措施分城分策可做出相應(yīng)調(diào)整。
陳晟表示，限跌是地方政府為防止惡意降價行為實施的措施，但在供求關(guān)系發(fā)生重大變化，重在鼓勵剛需和改善性住房的背景下，把定價權(quán)讓渡給市場，是可以理解的。限制價格本身就是非市場手段，只要不是惡意干擾，價格就可以讓市場來調(diào)整。
58安居客研究院院長張波表示，從去年開始，不少中小城市就出臺政策鼓勵開展購房團(tuán)購，這類團(tuán)購大都有著明顯的對象，同時還有期限的規(guī)定，從對象來看主要以鼓勵企事業(yè)單位以及黨政院校等人員為主，通常也會采取較大的折扣力度，超過商品房備案價格跌幅比例的也不少見，但由于并不是長期性操作，所以只能視為短期政策，而非取消“限跌”。
張波說，雅安市本次的團(tuán)購針對的不僅是國有企事業(yè)單位，還包括了外來務(wù)工人員，覆蓋面明顯擴(kuò)大，可以看出當(dāng)下市場去化難度增加。
張波認(rèn)為，由于團(tuán)購價格本身還需要經(jīng)過政府的審批，因此可以視為“有監(jiān)管的限價放松”，而非全面取消“限跌”。
沒有銷量、死守價格，對市場沒有意義？
中指研究院監(jiān)測最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1—7月，雅安市共推出各類用地規(guī)劃建筑面積61.28萬平方米，同比下降72.52%。成交規(guī)劃建筑面積23.3萬平方米，同比下降87.31%。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，定價是需要隨行就市的。首先要保證銷量，有成交量才能保證企業(yè)回款和正常運營。企業(yè)有了資金才能在當(dāng)?shù)爻掷m(xù)投資和拿地。郭毅說，沒有銷量死守價格，對市場沒有實際意義。
近日，多位雅安市房產(chǎn)銷售人士告訴記者，如果現(xiàn)在購買雅安市的新房，政府會按照每平米300元給予補(bǔ)貼。不過也有個要求，是需要購房者拿到房產(chǎn)證以后才能拿到這筆補(bǔ)貼。
對于近日雅安市經(jīng)開區(qū)文件中提到的團(tuán)購優(yōu)惠降價不受備案價下降比例限制一事，雅安市多位銷售人士表示，目前他們尚未接到通知。雅安市住建局工作人員對《華夏時報》記者表示，具體詳情要咨詢雅安市經(jīng)開區(qū)，這是他們操作的。
雅安市經(jīng)開區(qū)工作人員聽到“團(tuán)購”，即對記者表示“了解情況的工作人員不在”。郭毅說，從零售到批發(fā)的銷售方式，有利于市場發(fā)展和開發(fā)商資金回籠速度的加快，同時對購房者來說也獲得了實實在在的實惠，因此，這是一個多贏的舉措。
安居客顯示，2023年8月雅安市新房均價6121元/平米，環(huán)比上月持平，同比去年持平。2023年8月其二手房掛牌均價6055元/平米，環(huán)比上月下降0.4%，同比去年上升1.22%。
安居客顯示，雅安市近3年的新房價格區(qū)間內(nèi)，2020年時的價格處在波峰，均價6300元/平米，2023年8月的在售樓盤有37個。
郭毅分析，過去的零售方式下，如果開發(fā)商實施價格下調(diào)，會引發(fā)市場預(yù)期的走低，也會使得不同開發(fā)商、不同項目之間產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，形成互相降價的氛圍。但團(tuán)購和零售不同，團(tuán)購是以組織形式發(fā)生的，從雅安市經(jīng)開區(qū)的口徑來看，對團(tuán)購人群是一定門檻要求的。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地產(chǎn)市場交易在實際操作中，有時也可以拼團(tuán)購，這是可以操作的。
郭毅分析，對于地方主管部門來說，在市場向好時穩(wěn)定市場，在市場向下時要給市場托底。前期曾被認(rèn)為是托底的政策，如今在實際執(zhí)行過程中被發(fā)現(xiàn)已成為鎖死銷量和開發(fā)商資金鏈的枷鎖。因此，一些城市此時會以迂回方式幫助開發(fā)商破局。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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