樓市等待復(fù)蘇，廣州已在研究“房票安置”，還能激活買房潮嗎？
本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)作者：陳澤旋圖片來源：圖蟲創(chuàng)意要在年內(nèi)至少推進(jìn)12
2023-08-26 21:29:22
本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
要在年內(nèi)至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目的廣州，正在研究推行房票安置。
(資料圖)
近日，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》（下稱《建議稿》）的文件在市場上流傳，《建議稿》顯示，廣州市行政區(qū)內(nèi)各類城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置工作將采用房票安置的方式，包括政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項(xiàng)目。
具體操作是征收人將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，包括住宅、商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位。而按照廣州現(xiàn)行政策，一般是由征收主體采用回遷安置或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，向被征收人提供安置房或補(bǔ)償款等。
時(shí)代財(cái)經(jīng)以市民身份通過廣州市規(guī)劃和自然資源局了解到，廣州市相關(guān)部門確已就房票安置政策開展研究工作，但仍處于初步的可行性研究階段。
“市場上流傳的《建議稿》只是很前期的研究成果，未來會(huì)不會(huì)實(shí)施、具體怎么實(shí)施還差得遠(yuǎn)，也可能討論完之后就否掉這個(gè)事情”。廣州市規(guī)劃和自然資源局工作人員表示。
此外，市場傳言還稱，廣州各區(qū)已在研究房票安置政策相關(guān)細(xì)則，但番禺區(qū)城市更新局向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)道，目前暫未收到相關(guān)文件，“要等市層面有明確的指示，才會(huì)開展下一步工作”，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局亦否認(rèn)了該說法。
房票并非新生事物，在2015年至2018年的棚改貨幣化安置階段，不少商品房庫存高企的城市就已經(jīng)實(shí)行了房票制度。在房票安置政策的帶動(dòng)下，這些城市也取得了較好的去化效果。但隨著各地庫存問題的解決，棚改貨幣化安置在2018年之后逐漸淡出市場，房票制度也更少被提及。
進(jìn)入2022年，全國多個(gè)城市又陸續(xù)出臺(tái)房票安置政策，或就相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)行表態(tài)，與上一輪行情不同的是，部分省會(huì)和低線城市開始加入其中。而如果上述《建議稿》一旦落地，廣州將是第一個(gè)實(shí)施房票安置政策的一線城市。
根據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站，“十四五”期間，廣州計(jì)劃推進(jìn)183條城中村的改造工作，而在今年，廣州市、區(qū)兩級(jí)將強(qiáng)力推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目多達(dá)127個(gè)。另據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局在今年2月公布的《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》（公開征求意見稿），到2035年，廣州計(jì)劃推進(jìn)的舊村莊改造項(xiàng)目（注：舊村莊包括但不限于城中村）一共281個(gè)。
有了上一輪的經(jīng)驗(yàn)，在樓市低迷的當(dāng)下，房票安置政策被視為提振銷售的重要手段，市場更是對(duì)拆遷規(guī)模龐大的城市落地相關(guān)政策充滿了期待。
舊改大量登場，廣州研究房票安置政策
按照廣州現(xiàn)行政策，目前的拆遷安置工作中，征收人一般采用回遷安置或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，向被征收人提供安置房或補(bǔ)償款等。而房票安置政策則鼓勵(lì)央企、國企和有實(shí)力的民企積極參與，向被征收人提供商品房源供其自主選擇，參與房企應(yīng)對(duì)所提供房源的樓盤位置、商品房價(jià)格、購房優(yōu)惠幅度、交付日期等作出承諾并向社會(huì)公示，因此，房票相對(duì)安置房的優(yōu)勢在于被征收人有更多的自主選擇權(quán)，相較補(bǔ)償款則有更多的金額獎(jiǎng)勵(lì)。
《建議稿》顯示，房票票面金額是被征收人房屋按照廣州現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償計(jì)算權(quán)益貨幣量化后的總金額，包括基礎(chǔ)補(bǔ)償金額、房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)等。其中，基礎(chǔ)補(bǔ)償金額是房屋價(jià)值的等價(jià)轉(zhuǎn)換，而房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)比例則分區(qū)確定，中心城區(qū)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)比例為2%，外圍城區(qū)為5%，同時(shí)，以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的臨遷費(fèi)。
房票可用于購買城中村改造項(xiàng)目轄區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)售備案的新建商品房以及安置房，當(dāng)轄區(qū)范圍內(nèi)房票房源不足以滿足安置需求，報(bào)市政府研究同意后，可在其他區(qū)統(tǒng)籌存量房源。房票房源所指的新建商品房不局限于住宅。不過，只有被征收人家庭在滿足每戶擁有一套住房的前提下，才可使用房票購買非住宅房源，包括商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位。
被征收認(rèn)選擇房票安置的方式并不意味著只能兌換房源。根據(jù)《建議稿》，房票的使用期限最長不超過24個(gè)月，當(dāng)房票未在期限內(nèi)使用的，在扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后可兌換成現(xiàn)金；而已使用但未超過面值的85%，余額按照未使用的比例扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后兌換成現(xiàn)金；已使用且超過面值的85%（含），余額才可兌換成等額現(xiàn)金。
在允許房票買賣的城市，被征收人還可提前退出房票。綜合開源證券的報(bào)告和各地政府的公開信息可知，2022年至今，全國至少有55個(gè)城市出臺(tái)房票安置政策，或就相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)行表態(tài)。在已出臺(tái)政策的城市中，大部分房票限定被征收人或其配偶、父母、子女使用，僅有少數(shù)城市允許一次或二次轉(zhuǎn)讓。
《建議稿》如果最終落地，廣州將不僅是第一個(gè)實(shí)施房票安置政策的一線城市，也將是現(xiàn)行房票安置政策的城市中，為數(shù)不多允許房票自由買賣的城市之一。根據(jù)《建議稿》，被征收人使用房票所購買的商品住房不計(jì)入家庭限購套數(shù)，但在房票轉(zhuǎn)讓予第三人時(shí)，受讓人需具備廣州購房資格，并滿足廣州限購要求。
從廈門的經(jīng)驗(yàn)來看，房票安置政策的實(shí)施不僅向市場釋放了購房需求，允許房票買賣也在一定程度上活躍了市場。
廈門的房票使用期限是24個(gè)月，自房票核發(fā)之日起12個(gè)月內(nèi)使用房票購房，持票者可獲得使用面值5%的獎(jiǎng)勵(lì)，在第13個(gè)月至24個(gè)月使用的，則可獲得使用面值2%的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)有購房需求的人而言，通過購買房票便可得到房票獎(jiǎng)勵(lì)，相當(dāng)于獲取了購房折扣，一個(gè)關(guān)于房票的轉(zhuǎn)讓市場在廈門應(yīng)運(yùn)而生。
時(shí)代財(cái)經(jīng)以購票人的名義咨詢了不同的房票中介，在廈門，100萬元面值的房票市場價(jià)格大多為101萬元，購買人同時(shí)需要支付大約1個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)用，即便如此，購買人在12個(gè)月內(nèi)持房票買房時(shí)，100萬元的面值依然可以享受3%的獎(jiǎng)勵(lì)。
樓市待復(fù)蘇，房票還能去庫存嗎？
在2015年至2018年的棚改貨幣化階段，作為房地產(chǎn)去庫存的方式之一，房票安置政策有效地解決了三四線城市商品房庫存量高企的問題。在新一輪的房票安置浪潮中，市場也對(duì)此充滿期待，尤其此時(shí)正值全國多地商品房庫存量重回高位，而購房需求又陷入了低谷。
在棚改貨幣化階段，鄂爾多斯樓市一度面臨去化難題，是高庫存三四線城市的典型代表。2016年，鄂爾多斯市被列為全國房地產(chǎn)去庫存和棚戶區(qū)改造的試點(diǎn)，當(dāng)年3月，鄂爾多斯發(fā)布《關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，提出力爭利用三年左右的時(shí)間，全面完成全市房地產(chǎn)去庫存任務(wù)。
一場關(guān)于回遷安置、棚改和去庫存的戰(zhàn)役在鄂爾多斯打響。鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)站在2019年9月3日公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，鄂爾多斯通過控制房地產(chǎn)開發(fā)增量，創(chuàng)新實(shí)施“房票”政策盤活房地產(chǎn)存量，推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置等政策措施，使住宅庫存量下降65%、商業(yè)庫存下降45%。
在全國層面，棚改貨幣化安置階段同樣取得顯著的去化效果。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，以套均住房面積85平方米測算可知，2017年全國棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫存3.1億平方米，占當(dāng)年全國商品住宅銷售面積的比重達(dá)到21.5%，而2014年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為0.4億平方米和3.4%。
不過，不同于棚改貨幣化安置階段，房票安置政策被明確為去庫存的方式之一，2022年以來陸續(xù)出臺(tái)房票安置政策的城市，基本都稱政策目的是拓寬房屋征收與補(bǔ)償安置渠道，滿足人民群眾對(duì)安置房屋的多樣化需求。
根據(jù)開源證券在7月30日發(fā)布的報(bào)告，2022年以來一共有55個(gè)城市推行房票政策，數(shù)量較棚改貨幣化安置階段顯著提升，與上一輪行情以三四線城市為主不同，此輪推行房票政策的城市開始出現(xiàn)省會(huì)和低線城市。不過，時(shí)代財(cái)經(jīng)通過多地政府網(wǎng)站了解到，這其中不少城市僅僅對(duì)房票安置政策的出臺(tái)進(jìn)行支持性表態(tài)，已出臺(tái)政策的城市大部分僅在個(gè)別或幾個(gè)行政區(qū)域執(zhí)行。
廈門在2022年12月14日出臺(tái)的房票安置政策，是面向島外四區(qū)（即集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)）集體土地上具有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的征收補(bǔ)償，并未覆蓋到廈門全市；合肥目前僅在長豐縣、廬江縣兩大縣城試行房票安置政策；重慶則僅在今年4月發(fā)布的《重慶市棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2025年）》（征求意見稿）中提到支持有條件的區(qū)縣推行房票等貨幣化安置方式。
“從去年開始的新一輪房票安置政策的影響能有多大，還有待（多地）政策實(shí)施細(xì)則的落地，目前還沒有大范圍地推行”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
廈門房票在今年5月第一次大規(guī)模進(jìn)入樓市，當(dāng)時(shí)，房企們?yōu)榱藸帄Z客戶，在同安區(qū)的郭山村打響拆遷戶爭奪戰(zhàn)，該村是同安第一個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償?shù)恼灏徇w項(xiàng)目，也是目前廈門房票規(guī)模最大的一個(gè)，涉及郭山村后獅尾里、新厝里、前院里等3個(gè)自然村，一共1217人。
不過，克而瑞福建區(qū)域研究經(jīng)理莫端在5月向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，由于房票只能在本區(qū)域內(nèi)消化，房票將會(huì)保證島外部分板塊的有效庫存去化，且會(huì)愈發(fā)偏向綜合資源集中的樓盤項(xiàng)目，市場只是呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖，并沒有提振和扭轉(zhuǎn)整體的樓市形勢。
克而瑞福建區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，上半年，廈門一共賣出11204套新房，成交面積約119.91萬方，成交量同環(huán)比齊升，而7月廈門新房成交量跌破1000套。
合肥市長豐縣自去年12月14日正式推行房票安置政策，截至目前，長豐縣已公布了兩批房屋征收房票安置房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目名單。不過，從房企反映的情況來看，房票同樣沒有在長豐縣取得明顯成效。
中環(huán)城玫瑰公館在5月10日進(jìn)入第二批房票安置項(xiàng)目名單，雖然該項(xiàng)目的房票房源多達(dá)180套，但一名工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“最近沒有（持票）人來咨詢，我們是商業(yè)項(xiàng)目，他們更愿意去買住宅”。而住宅項(xiàng)目尚陽里的工作人員卻表示，自5月以來，該項(xiàng)目通過房票成交的房源僅有個(gè)位數(shù)，項(xiàng)目的房票房源數(shù)量高達(dá)232套。“我們通過拆遷辦了解到房票數(shù)量還是蠻多的，只是（礙于）現(xiàn)在的市場大勢，很多人的購房需求不是那么強(qiáng)，他們還是覺得把錢拿在手里穩(wěn)妥一些”。
房票兌付資金成難題，鄭州踩下剎車
與此同時(shí)，沒有了第一輪房票安置政策一般規(guī)模的中國人民銀行PSL政策（注：PSL指“抵押補(bǔ)充貸款”）支持，此輪房票安置政策能對(duì)購房消費(fèi)產(chǎn)生多大的拉動(dòng)作用，同樣讓市場存疑。
房票可以理解為地方政府發(fā)行的住房消費(fèi)券或拆遷支票，居民先憑房票購房，政府隨后向房企兌付資金。對(duì)于政府而言，實(shí)施房票安置政策的保障在于擁有足夠資金兌付預(yù)算。
根據(jù)民生證券的報(bào)告，2014至2019年，中國人民銀行向政策性銀行提供約3.6萬億PSL，政策行再向地方投放棚改專項(xiàng)貸款，棚改專項(xiàng)貸款占棚改貨幣化資金來源的80%左右。這為房票安置提供了低成本、長期限的雄厚資金支撐，地方政府再通過賣地收入償還貸款，由此形成資金閉環(huán)。不過，2018年之后，棚改貨幣化安置開始退潮，PSL規(guī)模逐漸萎縮，房票也隨之降溫。
關(guān)于房票安置政策的資金問題，目前市場上存在的主流看法是政府采用房票代替一次性大額現(xiàn)金支出，與房企結(jié)算亦可分期付款，短期內(nèi)可以有效地減輕政府財(cái)政壓力，但如果對(duì)房地產(chǎn)市場的刺激效果不佳或財(cái)政預(yù)算不足，同時(shí)沒有給予一定量的融資工具支持，后續(xù)的財(cái)政壓力依然會(huì)顯現(xiàn)。
根據(jù)《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》，廣州同樣是通過土地收入來支持房票資金的兌付，被征收人完成房票購房后，政府部門將支付票面金額的10%，城中村土地拆遷平整后支付票面金額的20%，城中村土地出讓（劃撥）后再支付票面金額余下的70%。
實(shí)際上，用土地收入來覆蓋房票資金的方法已在福建省南平市順昌縣得到使用。新華社主辦的《半月談》在8月22日一篇報(bào)道中援引順昌縣副縣長李軍的說法稱，縣財(cái)政壓力比較大，因而把房票安置貫穿于征遷全過程，房票以政府信用為擔(dān)保，縣政府為開發(fā)商設(shè)定的兌現(xiàn)期為2年，這就為政府贏得2年兌現(xiàn)緩沖期。
然而，李軍又表示，通過首輪征遷順昌縣獲得580畝優(yōu)質(zhì)土地，其中340畝可以用于出讓，原打算依靠土地出讓金來覆蓋房票，但從去年至今，該縣沒有出讓一塊土地，這成為房票安置循環(huán)中的一個(gè)堵點(diǎn)，在這種困難情況下，順昌縣通過籌措資金提前兌現(xiàn)部分房票。
作為新一輪房票安置浪潮中較早出臺(tái)相關(guān)政策的省會(huì)城市，鄭州在推行房票安置的過程中同樣遇到了資金難題。
2022年6月8日，鄭州針對(duì)6大中心城區(qū)發(fā)布了《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，有效期至2024年12月31日。不過，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，政策出臺(tái)之后便遇到全國性的停貸風(fēng)波，“工作重點(diǎn)都轉(zhuǎn)到保交樓上面了，原先準(zhǔn)備的（房票）資金也全部去了保交樓，后續(xù)房票政策沒有繼續(xù)跟進(jìn)，等于暫時(shí)擱置了”。
上述工作人員表示，鄭州房票安置工作的資金來源是政策性銀行（國家開發(fā)銀行）貸款，房票安置政策的推進(jìn)還需視后續(xù)資金情況而定，“如果有資金可以繼續(xù)推進(jìn)，沒有資金只能到時(shí)候再說了”。
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