新政下的鄭州樓市：剛需客買房猶豫不決，開發(fā)商不敢輕易拿地
8月5日下午，雖然一場(chǎng)暴雨突襲鄭州，但李曉燕所在的售樓部，當(dāng)天依然迎
2023-08-07 15:27:32
8月5日下午，雖然一場(chǎng)暴雨突襲鄭州，但李曉燕所在的售樓部，當(dāng)天依然迎來了20多組客戶。
(資料圖片僅供參考)
“最近（房地產(chǎn)）市場(chǎng)不太好，周末一天20到30組（來訪）已經(jīng)算不錯(cuò)了?！崩顣匝鄬?duì)第一財(cái)經(jīng)記者說。
8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“鄭15條”），其中最為引人關(guān)注的取消限購(gòu)。李曉燕不太確定，當(dāng)天到訪的這20多組客戶，到底有多少，是被“鄭15條”吸引而來。
在第一財(cái)經(jīng)記者向售樓部?jī)?nèi)看房的一些到訪客戶求證后發(fā)現(xiàn)，確實(shí)有部分客戶，是因?yàn)榭吹健班?5條”出臺(tái)后，專程趕來。但記者同時(shí)了解到，“鄭15條”是否能對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袔韺?shí)質(zhì)性的刺激和改變，目前尚難判斷，當(dāng)前市場(chǎng)亟需恢復(fù)信心。
救市行動(dòng)
記者查閱發(fā)現(xiàn)，“鄭15條”涉及青年人才安居、多子女家庭購(gòu)房、契稅政策、改善性住房、金融信貸、公積金、住房交易稅費(fèi)、商品房現(xiàn)房銷售、租購(gòu)并舉、土地款分期繳納等多項(xiàng)政策寬松或優(yōu)惠，其中尤為引人關(guān)注的，一個(gè)是取消限售，另一個(gè)則是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
“我看新政策里說會(huì)對(duì)二孩家庭購(gòu)房，有一個(gè)2萬元的補(bǔ)貼，就帶孩子過來看看?！币晃豢捶空哒f，家里添了孩子，原來的房子不夠住，就想著換一套改善住房，這次正好鄭州又推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，就更堅(jiān)定了換房的決心。
此前，鄭州市執(zhí)行的是“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購(gòu)買的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。伴隨著“鄭15條”發(fā)布，該項(xiàng)規(guī)定被暫停執(zhí)行。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”則是今年7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在一個(gè)房地產(chǎn)座談會(huì)上的表態(tài)。
而伴隨著8月3日“鄭15條”的發(fā)布，鄭州成為首個(gè)明確落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。
一天后的8月4日，南京市住房保障和房產(chǎn)局也發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，涉及新房補(bǔ)貼、房票安置、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等8條政策的優(yōu)化調(diào)整。
伴隨著鄭州、南京的先后出擊，一輪新的房地產(chǎn)刺激行動(dòng)正在全國(guó)多個(gè)城市展開。
從業(yè)多年的房產(chǎn)中介馬鵬也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說，近兩年，鄭州在樓市刺激上的政策響應(yīng)，確實(shí)是比較快的，這一方面反映出鄭州對(duì)樓市救市的急迫心理，另一方面，也說明當(dāng)下鄭州樓市亟需刺激的現(xiàn)狀。
一年前的2022年3月，鄭州就曾在全國(guó)率先推出18條房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括給予大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)有老人來鄭州投親養(yǎng)老的家庭給予購(gòu)房名額，重啟棚改貨幣化安置這一去庫(kù)存利器等
此外，鄭州還曾先后出臺(tái)提高住房公積金貸款額度、將首套房貸款首付下調(diào)至20%等多項(xiàng)刺激措施。
難言樂觀
但樓市的最終表現(xiàn)，卻依舊難言樂觀。
一方面，是住房成交面積、成交均價(jià)雙雙下滑。
克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年7月，鄭州主城區(qū)成交“六連降”，住宅成交約40萬平方米，環(huán)比下滑約21%；受低價(jià)個(gè)案項(xiàng)目集中備案影響，7月住宅成交均價(jià)14798元/平方米，環(huán)比下降約5%。
另一方面，則是鄭州的二手房掛牌數(shù)量，不斷攀升。
“去年（掛牌出售的二手房）還是八九萬套，現(xiàn)在已經(jīng)有14多萬套了。”馬鵬的說法，也在第三方中介平臺(tái)得到驗(yàn)證。記者統(tǒng)計(jì)諸葛找房數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，截至目前，鄭州共有約14.2萬套二手房處于在售狀態(tài)。
馬鵬說，伴隨著此次“鄭15條”取消限售，預(yù)計(jì)下一步掛牌的二手房數(shù)量還會(huì)繼續(xù)增加。
但與此相對(duì)應(yīng)的，卻是愿意出手購(gòu)房的客戶數(shù)量，少得可憐。
以馬鵬為例，他告訴第一財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在已經(jīng)是8月份了，可經(jīng)自己介紹，最終成交的房子，卻只有四五套，其中三套，還是今年二三月份房地產(chǎn)“回暖”時(shí)成交的。
“一方面，（客戶）擔(dān)心買高了高位站崗，另一方面，收入減少了，能不花盡量不花，有房子能湊合住的，寧愿先湊合。”在與一些客戶溝通后，馬鵬發(fā)現(xiàn)，眼下的市場(chǎng)，除非是一些剛性需求的客戶，譬如等著結(jié)婚，等著孩子上學(xué)這種，已經(jīng)很少有那種特別急切的，希望一兩個(gè)月之內(nèi)必須要把房子買下來的客戶了。
“現(xiàn)在的很多客戶，即便是有購(gòu)房需求，也不愿意往下談，怕萬一價(jià)格出高，買虧了。”馬鵬認(rèn)為，在此背景下，即便是不斷出臺(tái)刺激政策，真正對(duì)房?jī)r(jià)、成交量的改變，可能也是有限，畢竟，相對(duì)于那些多則數(shù)萬的補(bǔ)貼，房?jī)r(jià)的稍微降價(jià)，可能就是數(shù)十萬元的潛在損失。
鄭州某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人王經(jīng)理也說，雖然樓市刺激政策“總會(huì)有好處，起碼不是個(gè)壞事”，但真正促使客戶下單購(gòu)買的，還是整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境。
王經(jīng)理至今懷念的，還是今年二三月份的樓市火爆。當(dāng)時(shí)，其所在的樓盤，每天都能到訪150組到200組客戶。
“兩個(gè)月（二三月份）就賣了不止5個(gè)億。”王經(jīng)理回憶說，今年的二三月份，其所在樓盤，每個(gè)月都賣出了將近200套房子，一度成為鄭州十大暢銷樓盤之一。
“不光是我們，競(jìng)品也沒少賣。”王經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，整個(gè)二三月份，周邊的一些競(jìng)品，甚至連售樓部都坐不下了，只能帶著客戶，去樣板間算價(jià)格、簽合同。
但是，再往后，到了四五月份，王經(jīng)理眼看著樓盤的單月成交量就直線下滑到了三四十套，到六七月份，成交量就更少了。
事后，王經(jīng)理分析稱，今年二三月份，鄭州樓市之所以突然爆火，一方面是當(dāng)時(shí)政策調(diào)整，又是降利率，又是降首付，另一方面，是三年疫情終于過去，大家對(duì)未來充滿信心，再加上每年春節(jié)的回鄉(xiāng)購(gòu)房潮，多種因素疊加之下，市場(chǎng)一下就熱起來了。
李曉燕所在售樓部，當(dāng)時(shí)的銷售業(yè)績(jī)也很客觀。她說，當(dāng)時(shí)，很多人購(gòu)房，其實(shí)有點(diǎn)盲目，是被市場(chǎng)帶動(dòng)了?！按蠹叶荚诟嬖V他樓市向好，市場(chǎng)的氛圍，包括房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)也都是在攀增，然后一看利率、首付又合適，一下就消除了所有的顧慮，自己都給自己洗腦了?！?/p>
“4月份時(shí)，我們的客戶都四訪、五訪了，還在糾結(jié)，一會(huì)兒糾結(jié)買哪個(gè)樓盤，買哪個(gè)樓棟、樓層，一會(huì)兒又糾結(jié)我現(xiàn)在買會(huì)不會(huì)虧?！崩顣匝鄧@氣說，如今的市場(chǎng)，甚至即便是計(jì)劃購(gòu)房的意向客戶，都不愿意沉下心來跟你談，問題也越來越多，而且，即便是他今天提出的問題，你給他解決了，到明天，也會(huì)冒出新問題，總之，就是不愿意交定金。
“其實(shí)還是怕買虧了?！崩顣匝嗾f，在今年二三月份時(shí)，客戶可能就不太去糾結(jié)這個(gè)問題，當(dāng)時(shí)，客戶糾結(jié)的是我買哪兒，能不能給我優(yōu)惠，而沒有把重心放到我能不能買，我敢不敢買上。
關(guān)鍵是恢復(fù)信心
不過，前述鄭州某樓盤的王經(jīng)理也認(rèn)為，雖然眼下的樓市確實(shí)黯淡，但整個(gè)市場(chǎng)中，其實(shí)還是存在有固定的住房需求的，一茬一茬的年輕人，需要購(gòu)買婚房，已經(jīng)有小房子的家庭，因?yàn)樘砹撕⒆樱枰笠恍┑母纳谱》?，這些，其實(shí)都是仍然存在于樓市的剛性需求。
“政策（‘鄭15條’）的出臺(tái)，起碼不是壞事，影響一定有，只是不好去量化，或者不好去評(píng)估它到底有多大的促進(jìn)力度?！崩顣匝嘁舱f，“鄭15條”發(fā)布后，置業(yè)顧問們?cè)俑蛻魝鲗?dǎo)時(shí)，也多了一些能夠站得住腳的銷售促進(jìn)，不過，這種促進(jìn)，更多是幫助來看房的客戶，多了一個(gè)購(gòu)買、下定金的理由，能夠幫助客戶“從想買房到現(xiàn)在買房”。但是，對(duì)于一些并非剛需的客戶，即便有了這些政策，也很難推動(dòng)其“從不買房到買房”。
當(dāng)?shù)匾晃挥兄嗄甑禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者也說，整體上，這次新政（“鄭15條”）利好鄭州樓市，有利于提振鄭州市場(chǎng)信心?！爸劣谝恍┤怂f的鄭州樓市會(huì)狂飆，鄭州房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，我不認(rèn)可?！币?yàn)猷嵵輼鞘械膯栴}，不是單一的市場(chǎng)問題，需要時(shí)間、政策、情緒、信心慢慢恢復(fù)康養(yǎng)。
李曉燕也告訴第一財(cái)經(jīng)，其實(shí)需要信心恢復(fù)的，除了購(gòu)房者，還有開發(fā)商。
李曉燕說，自己所在樓盤的開發(fā)商，原本也是希望能夠在鄭州市場(chǎng)做大做強(qiáng)的，但是，在鄭州開發(fā)的頭一個(gè)項(xiàng)目，就趕上鄭州房?jī)r(jià)不斷下跌的大環(huán)境。如今，面對(duì)項(xiàng)目沒利潤(rùn)甚至虧損的窘境，總部怕拿錯(cuò)地或拿到地后再次虧損，已經(jīng)失去了再在鄭州市場(chǎng)拿地開發(fā)的信心。
第一財(cái)經(jīng)查詢中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2021年開始，鄭州主城八區(qū)的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021年、2022年的供應(yīng)建面分別為1034萬平方米、676萬平方米，成交分別為854萬平方米、561萬平方米。今年上半年，供應(yīng)、成交建面更是雙雙下滑至271萬平方米、215萬平方米。多數(shù)地塊底價(jià)成交，且多為本地城投平臺(tái)兜底。不少原本在市場(chǎng)很活躍的房企，都減慢了在鄭州的投資。甚至，一些已經(jīng)拿到土地并開始對(duì)外營(yíng)銷的開發(fā)商，也選擇了悄然退地，并逐步收縮鄭州市場(chǎng)。
也因此，此次發(fā)布的“鄭15條”中特別提及，要落實(shí)土地款分期繳納優(yōu)惠政策。在土地招拍掛活動(dòng)中，增加銀行保函（見索即付型）作為競(jìng)買人參加土地競(jìng)買的履約保證方式。按照優(yōu)惠政策分期交納土地款的開發(fā)項(xiàng)目，已繳納不低于50%的土地出讓金，未取得土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書前，可先申請(qǐng)容缺辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)；參照鄭政會(huì)紀(jì)〔2022〕13號(hào)有關(guān)要求，可申請(qǐng)容缺辦理建筑工程施工許可手續(xù)，質(zhì)量安全提前介入監(jiān)督。
（文中馬鵬、李曉燕為化名）
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