又一家房企被提出清盤呈請，涉1.7億未償還公司債券
曾經(jīng)死里逃生的“不死鳥”佳兆業(yè)，又一次陷入危機。01清盤呈請7月10日
2023-07-10 15:25:16
曾經(jīng)死里逃生的“不死鳥”佳兆業(yè)，又一次陷入危機。
01
(相關(guān)資料圖)
清盤呈請
7月10日，佳兆業(yè)集團（1638.HK）公告稱，獲悉呈請人向香港高等法院提出清盤呈請，內(nèi)容有關(guān)未償還佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司（以下簡稱“佳兆業(yè)集團（深圳）”）發(fā)行的若干以人民幣計值的公司債券，涉及本金1.7億元及應(yīng)計利息。
清盤呈請公告
公告顯示，佳兆業(yè)集團（深圳）為佳兆業(yè)集團的全資附屬公司，公司將極力反對呈請，呈請的提出不代表呈請人能成功對公司進行清盤。
截至本公告日期，高等法院并無頒布清盤令以將佳兆業(yè)集團清盤，高等法院將呈請的首次聆訊日期定于2023年9月13日。
或受此消息影響，7月10日上午佳兆業(yè)集團在開盤后股價持續(xù)走低，一度跌近15%，報0.178港元。
《小債看市》統(tǒng)計，目前佳兆業(yè)集團（深圳）存續(xù)債券3只，均為企業(yè)ABS，存續(xù)規(guī)模5.3億元，均將于一年內(nèi)到期。
在2021年末，佳兆業(yè)集團4億美元債違約后，中誠信國際將佳兆業(yè)集團（深圳）的信用等級密集下調(diào)至BBB。
2021年12月7日，佳兆業(yè)集團未能償還到期的4億美元高級票據(jù)，構(gòu)成違約，隨后被惠譽下調(diào)長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從“C”至“RD”。
據(jù)統(tǒng)計，目前佳兆業(yè)集團還存續(xù)10只美元債，存續(xù)規(guī)模76.77美元，其中一年內(nèi)到期的規(guī)模近45億美元，其中有9只處于違約或交叉違約狀態(tài)。
值得注意的是，目前佳兆業(yè)集團尚未出臺境外債務(wù)的解決方案。
其實，早在2021年11月佳兆業(yè)已暴露流動性危機，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔(dān)保的理財產(chǎn)品出現(xiàn)逾期。
隨后，佳兆業(yè)集團美元債違約，拉開債務(wù)危機的序幕。
截至2022年6月30日，佳兆業(yè)集團并未按預(yù)定還款日期償還數(shù)額約為231.585億元的若干銀行及其他借款，本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。
今年4月，佳兆業(yè)集團宣布引入國企福田安城投，并與長城資產(chǎn)、安居建業(yè)、福田投控、建安集團等央國企深度合作。
02
財務(wù)惡化
據(jù)官網(wǎng)介紹，佳兆業(yè)集團成立于1999年，2009年在香港聯(lián)交所上市，從事舊改業(yè)務(wù)超20年，是粵港澳大灣區(qū)的舊改龍頭企業(yè)。
除了佳兆業(yè)集團，佳兆業(yè)體系還擁有佳兆業(yè)美好（2168.HK）、佳兆業(yè)健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地產(chǎn)（NYSE.NTP）、雙林生物（000403.SZ）等5大上市平臺。
佳兆業(yè)官網(wǎng)
自2017年確立三年沖刺千億目標(biāo)后，近年來佳兆業(yè)銷售指標(biāo)逐年遞增。
2017-2019年，佳兆業(yè)合約銷售金額分別為447.14億、700.59億和881.20億元，年均復(fù)合增長40.38％。
2020年，佳兆業(yè)全年總合約銷售約1068.96億元，正式跨入千億俱樂部。
然而，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場下行，佳兆業(yè)銷售日漸疲軟。
2021年，佳兆業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司錄得合約銷售約923.52億元，2022年公司合約銷售僅187.5億元，大幅下滑8成。
在土儲方面，截至2022年6月30日，佳兆業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司于全國51個城市合共擁有220個房地產(chǎn)項目，總土地儲備近27.40百萬平方米；其中大灣區(qū)土地儲備約16.41百萬平方米，占集團整體土地儲備的60%。
值得注意的是，佳兆業(yè)有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米，號稱“舊改之王”。
從業(yè)績上看，佳兆業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩年巨虧了，并且審計師提示與持續(xù)經(jīng)營有關(guān)的重大不確定性。
2021年，佳兆業(yè)的營業(yè)額及毛利分別約為355.44億元及46.28億元，較2020年分別減少約36.3%及70.9%；歸屬股東凈虧損約為128.7億元；2022年再次虧損132.1億元。
歸母凈利潤
截至2022年末，佳兆業(yè)集團總資產(chǎn)為2643.44億元，總負(fù)債2290.99億元，凈資產(chǎn)352.45億，資產(chǎn)負(fù)債率86.67%。
從“三道紅線”看，按照年報披露的數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)集團凈資產(chǎn)負(fù)債比率為382.8%，現(xiàn)金短債比為0.02倍，剔除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債比率為85.1%，三道紅線均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超標(biāo)。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)集團主要以流動負(fù)債為主，占比88%。
截至相同報告期，佳兆業(yè)集團流動負(fù)債有2017.19億元，其中一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有1100.2億元。
而相較于短債規(guī)模，佳兆業(yè)集團賬上流動性趨于枯竭，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有20.68億元，短期存在巨大償債壓力。
在負(fù)債方面，佳兆業(yè)集團還有273.79億非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計247.43億元。
整體來看，佳兆業(yè)集團剛性負(fù)債有1347.63億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息負(fù)債比為59%。
在對外融資方面，佳兆業(yè)集團主要依賴于借款和境外發(fā)債，除此之外其還通過股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押、信托等方式融資。
從現(xiàn)金流方面看，雖然近兩年佳兆業(yè)集團籌資性現(xiàn)金流凈額均為凈流出，但該指標(biāo)較此前已大幅縮水，2021和2022年僅為20.53億和31.68億元，公司面臨再融資壓力較大。
籌資性現(xiàn)金流
在出售資產(chǎn)方面，佳兆業(yè)成功引入了中信、招商蛇口、長城資產(chǎn)等央企和AMC。
諸如中信拿下深圳南山東角頭、金沙灣國際樂園、福田航運紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心等項目，廣州國資入股廣州荔灣海南村舊改，越秀地產(chǎn)或也將介入海珠石溪村舊改。
總得來看，佳兆業(yè)集團財務(wù)指標(biāo)持續(xù)惡化，銷售大幅下滑，業(yè)績連續(xù)兩年巨虧；流動性異常緊張，短期償債壓力巨大；融資環(huán)境不暢，再融資壓力大。
03
“不死鳥”
早年間，佳兆業(yè)第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓改造而來，桂芳園原來是布吉龍泉別墅用地，當(dāng)時處于爛尾階段，位置偏遠(yuǎn)人煙稀少。
但佳兆業(yè)接手后，將桂芳園規(guī)劃成開放式主題公園，比周邊樓盤更具設(shè)計感。
佳兆業(yè)桂芳園樓盤
2000年9月，桂芳園一期發(fā)售時便迅速獲得市場強烈反響，佳兆業(yè)隨后繼續(xù)加推，一共開發(fā)了8期，桂芳園也成為布吉第一個大型社區(qū)。
此后，佳兆業(yè)“一炮打響”，并迅速由深圳的關(guān)外進入關(guān)內(nèi)，從住宅拓展到商業(yè)地產(chǎn)。
在深圳的幾次爛尾樓成功改造經(jīng)歷，讓佳兆業(yè)獲得了較大的品牌知名度。
2004年，佳兆業(yè)開始走出深圳，向珠三角、西南地區(qū)等區(qū)域擴張。同時隨著深圳進入城市更新階段，佳兆業(yè)逐漸涉足舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)的改造。
次年，佳兆業(yè)接手“中國第一爛尾樓”——位于廣州的中誠廣場項目，并于2008年初改造完畢開始對外租售。自此其在業(yè)內(nèi)擁有了“爛尾樓專業(yè)戶”的名號。
廣州中誠廣場項目
2009年12月，佳兆業(yè)在香港聯(lián)交所掛牌上市，迅速的擴張和舊改項目的助力，讓其在近幾年飛速發(fā)展，成為地產(chǎn)圈的黑馬。
然而，2015年佳兆業(yè)卻成為首家美元債券違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)。
2015年1月，因無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息，佳兆業(yè)觸發(fā)匯豐銀行貸款的違約事項。
隨后，佳兆業(yè)兩筆分別為2017年到期的2.5億美元12.875%的優(yōu)先票據(jù)和2018年到期5.5億美元8.875%的優(yōu)先票據(jù)，在票息應(yīng)付日期后的30日寬限期內(nèi)，仍未完成利息支付，最終違約。
據(jù)說，當(dāng)時佳兆業(yè)最嚴(yán)重時賬面可用資金僅剩6億元，而一年內(nèi)到期的貸款高達300億元，一度瀕臨破產(chǎn)。
后來，隨著佳兆業(yè)16.68億元引入生命人壽成為二大股東后完成重組，并在華利安、盛德律師事務(wù)所的幫助下與境外債權(quán)人的重整會議中獲得支持，地產(chǎn)項目重新開放銷售，并最終復(fù)牌，逐漸回到日常經(jīng)營的軌道中。
沒想到，時隔六年曾經(jīng)死里逃生的“不死鳥”佳兆業(yè)，又一次隨著行業(yè)下行陷入債務(wù)危機。
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