越秀地產(chǎn)大幅折價供股募資 供股是為了更多地借錢 今日聚焦
出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院作者：大眼樓管 肖恩近日，越秀地產(chǎn)短暫停牌后發(fā)布公告稱，擬按照每100股現(xiàn)有
2023-04-25 12:44:53
出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院
作者：大眼樓管/肖恩
近日，越秀地產(chǎn)短暫停牌后發(fā)布公告稱，擬按照每100股現(xiàn)有股份可獲發(fā)30股供股股份的基準，以每股9港元的價格進行約9.29億股供股，預(yù)計將共計籌集約83.6億港元（扣除開支前）資金。
【資料圖】
令投資人側(cè)目的是，此次越秀地產(chǎn)供股認購價定為9港元，較公告日的上一個交易日收盤12.56港元折讓28.3%，較過往連續(xù)五個交易日平均收盤價折讓30.9%，較每股凈資產(chǎn)17.15港元更是折讓47.5%。
大幅折價供股融資，是近日公司股價大幅走低的主要原因，也在一定程度上損害了現(xiàn)有股東的利益，無論是從市值還是潛在的利潤攤薄層面。但面對剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率已然接近紅線的事實與公司走出廣州和珠三角的欲望，越秀地產(chǎn)卻不得不在股權(quán)融資上有所動作，作為資本結(jié)構(gòu)的兩大基石，股權(quán)和債務(wù)融資往往是相伴相隨的，股權(quán)是債務(wù)按融資的基石，而債務(wù)是股權(quán)的杠桿。
越秀走出廣州欲望強烈 債務(wù)瓶頸是第一道緊箍咒
在2021年以來額地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整以來，行業(yè)劇烈分化，部分高杠桿民營房企遭遇到了前所未有的債務(wù)危機而相繼出險。形成鮮明對比的是，以保利發(fā)展、濱江集團、廈門建發(fā)、廣州越秀等房企卻實現(xiàn)了規(guī)模的逆勢擴張。
但無論是國資還是民營，尋求規(guī)模突進和全國化布局的內(nèi)在邏輯是一樣的，無非是擴大債務(wù)規(guī)模以及加大合作拿地力度?，F(xiàn)下，欲走出大本營和舒適圈廣州的越秀地產(chǎn)，同樣走到了這個岔路口。
在供股募資公告中，越秀地產(chǎn)稱擬將所得款項凈額用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點省會城市的進一步投資，并用作營運資金。
實際上，在2010年之前，越秀地產(chǎn)全部項目都集中在廣州市，直到2022年廣州市的銷售占比仍有42.5的高水平，也是廣州市市場占有率最大的房企，但已經(jīng)明顯在減少對廣州單個城市的依賴。在此前的業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)管理層也明確表示：“接下來越秀地產(chǎn)將不再局限廣州，而是以大灣區(qū)作為優(yōu)勢，進一步發(fā)展華東區(qū)域。其中，TOD作為一個關(guān)鍵領(lǐng)域進行關(guān)注，特別是希望能夠走出廣州?！?/p>
實際上，越秀地產(chǎn)也是這么做的。越秀地產(chǎn)2022年新增了37個項目，總建筑面積達到696萬平米，明顯超出了全年銷售的414萬平米的體量，越秀地產(chǎn)用真金白銀在逆勢擴張。值得注意的是，在越秀新增土儲中，廣州之外的建面占比達到67.34%，包括諸如深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶及成都等城市。
而在TOD獲地方面，占全年拿地的11.5%，包括去年5月杭州勾莊TOD項目。以及今年1月，越秀地產(chǎn)與杭州地鐵再次合作，獲得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項目（杭州星橋TOD項目）。
在拿地力度（拿地面積/銷售面積）明顯較高的背后，是融資、投資等資金需求的旺盛。截至去年末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約351.2億元，較2021年年末的405億元減少了53.8億元，降低13.3%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為218.5億元，較2021年年末的327.7億元減少超過百億。
與此同時，越秀的債務(wù)壓力也露出端倪。截至去年底，越秀地產(chǎn)的總借債約883億元，同比增加127.7億元。加上賬面資金下滑的，越秀地產(chǎn)的財務(wù)指標有所惡化，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍。其中，凈負債率較2021年上升15.6個百分點，而剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率也接近70%的紅線。存在一定的債務(wù)擴張瓶頸。
折價近30%募資超80億港幣 能撬動多少新增債務(wù)？
當越秀地產(chǎn)開始走出廣州甚至大灣區(qū)，融資的便利程度以及現(xiàn)金流變得尤為重要，因此，越秀地產(chǎn)需要更多融資嘗試，包括債務(wù)融資以及股權(quán)融資。
正如此前萬科配股融資，按照萬科的說法，其配股融資是第一大股東的提議的，大股東希望萬科能積極把握政策機遇，為公司繼續(xù)堅定轉(zhuǎn)型和長期健康發(fā)展儲備資源。而“債務(wù)+配股”組合拳背后的邏輯是，配股是為了更多地借錢。本質(zhì)上，面對債務(wù)擴容瓶頸的越秀，或也有著同樣的考慮。
諸如萬科多年來的資產(chǎn)負債率一直在80%左右，也就是說，此次如順利配股融資300-400億元的凈資產(chǎn)，可供萬科撬動1200-1600億元的負債。若按照越秀地產(chǎn)近些年約75%的資產(chǎn)負債率來看，此次配股約能撬動250億港幣的債務(wù)。參考2022年的債務(wù)增量看，能滿足越秀地產(chǎn)未來兩年的債務(wù)擴容需求。
此外，對于越秀地產(chǎn)來說，真正能撬動多少債務(wù)，另一方面也取決于其自身的造血能力。而這方面越秀表現(xiàn)的并不好。
2022年來越秀地產(chǎn)增收不增利的現(xiàn)象也十分明顯，全年越秀地產(chǎn)的毛利率降低1.3個百分點至20.4%，核心凈利率降低1.4個百分點至5.9%，延續(xù)了低迷的利潤率表現(xiàn)。實際上，自2012年以來，越秀地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)從47.5%下滑至20.45%，營收從81.2億元增長792%至724億元，而同期的歸母凈利潤僅從24.82億元增長59.16%至39.5億元。
值得一提的是，此次越秀地產(chǎn)選擇了供股的方式進行融資，與配股同比例分攤新增股份不同的是，折價供股一定程度上損害了現(xiàn)有股東的利益，無論是從市值還是潛在的利潤攤薄層面。實際上，對于仍持有越秀地產(chǎn)股份的投資人來說，目前已有10%的賬面浮虧。
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